中新網(wǎng)吉林新聞12月30日電 (譚偉旗 樸宣蓉)近日，龍井市人民法院審理一起案件，據(jù)悉，2017年閆某、李某向銀行借款，并將其名下的房屋進(jìn)行抵押辦理了抵押登記手續(xù)。

　　2018年，閆某、李某將其名下的房屋租賃給案外人，租期20年(租期自2018年3月到2038年3月)。2023年某銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。該院依法查封了該涉案房屋，依法啟動(dòng)拍賣程序。

　　今年3月，王某以最高價(jià)競(jìng)買到該房產(chǎn)，王某要求承租人騰退房屋。承租人認(rèn)為“買賣不破租賃”，不同意搬遷。

　　承租人只能提供房屋租賃合同，卻無(wú)法提供交納租賃費(fèi)的相關(guān)證據(jù)。且按照本案時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，涉案房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)，且租賃對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響，故可以破除“買賣不破租賃”規(guī)則。承租人不得對(duì)抗法院騰退行為。

　　今年9月、12月承租人在了解情況后，主動(dòng)騰遷了法院拍賣的三套房屋。

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力�！�

　　《房屋租賃合同司法解釋》第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，人民法院應(yīng)予支持”。

　　法官介紹，這是國(guó)家民法所確立的“買賣不破租賃”規(guī)則，上述兩條法律規(guī)定意在強(qiáng)化對(duì)承租人的保護(hù)、促進(jìn)租賃物的有效利用，即使租賃物在租賃期間發(fā)生了所有權(quán)變動(dòng)，承租人可以繼續(xù)占有、使用租賃物，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)交易安全。

　　以下兩種情形，承租人不得以“買賣不破租賃”規(guī)則對(duì)抗新的所有權(quán)人：

　　第一，抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同訂立前�！睹穹ǖ洹返�405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響�！备鶕�(jù)該條文規(guī)定，如果抵押權(quán)先于租賃合同設(shè)立，租賃權(quán)不能優(yōu)先保護(hù)。

　　第二，已被法院查封的房屋除外�！蛾P(guān)于查封、扣押、凍結(jié)的司法解釋》第26條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人�！�(完)